Acheter un appartement loué pour y habiter plus tard

Acheter un appartement déjà loué (en location nue) peut répondre à différents objectifs :
 - investir dans la pierre et obtenir une rentabilité immédiate et connue ;
- obtenir une rentabilité correcte et miser sur la plus-value lors de la revente;
- choisir sa futur résidence principale en bénéficiant d’une décote.
 
Dans la suite de cet article, nous allons traiter du cas où l’acheteur s’engage afin de récupérer ensuite l’appartement pour sa future résidence principale.
 
Quels sont les avantages de ce type d’achat ?
L’avantage principal d’acheter un logement loué est de bénéficier d’une décote sur la valeur de l’appartement. Plus l’appartement est grand, l’échéance du bail éloigné, et le loyer effectif en dessous du loyer de marché et plus la décote sera importante.   
Ainsi, il n’est pas rare de voir des décotes d’occupation de 10 à 20 % de la valeur vénale de l’appartement.
Le deuxième avantage est que la mise en place de l’emprunt (frais de dossier et de garantie…) et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers jusqu’à la reprise du logement. Cela peut représenter une économie de quelques milliers d’euros.
Le troisième avantage, c’est la rentabilité : quels sont les autres investissements qui rapportent 4 ou 5 % brut par an avec très peu de risque d’impayé ?
 
Quels sont les inconvénients ?
Le nombre d’appartements 2 pièces, 3 pièces ou 4 pièces vendus loués (en location nue) est plus restreint, donc il sera plus difficile à l’agent immobilier de satisfaire à l’ensemble des critères de recherche de l’acheteur.
La reprise du logement peut être source de difficulté : il existe un risque que le locataire ne quitte pas le logement à l'échéance du bail. Il faudra alors entamer une procédure d’expulsion.
Avant d’emménager, des travaux seront certainement nécessaires : au minimum les peintures.
 
Concrètement, comment procéder pour la reprise du logement ?
Le propriétaire (ou l’agent immobilier qui a le mandat de gestion et dispose d’un pouvoir spécial) peut donner congé à son locataire pour habiter le logement à titre de résidence principale, ou y loger un proche, à titre de résidence principale également. Le proche peut être son conjoint, son concubin depuis plus d’un an, son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins un an avant la date du congé ; ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs.
 
Il faut notifier le congé pour reprise par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
 
La lettre de congé adressée ou remise au locataire doit respecter un formalisme, à défaut le congé n’est pas valable et le bail est reconduit tacitement.
 
Quelle est la date d’effet du congé ?
 
3 possibilités :
•         Si l'échéance du contrat de location intervient plus de 2 ans après l'achat, la prise d'effet est au terme du contrat de location. Attention, la notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.
•         Si l'échéance du contrat de location intervient moins de 2 ans après l’achat, 2 situations peuvent se présenter :
                       - L’achat est effectif plus de 6 mois avant le terme du bail : le préavis doit être délivré 6 mois avant le terme du bail en cours mais la prise d'effet sera 2 ans après la date de l'acquisition.
                       - L’achat a lieu moins de 6 mois avant le terme du bail : le délai de préavis pour le terme du bail en cours ne peut pas être respecté. Par conséquent, le congé ne pourra être délivré avec un préavis de 6 mois que pour le terme du prochain renouvellement ou de la prochaine reconduction (soit dans 3 ans).
 
Quelles sont les règles pour les locataires « protégés » ?
En cas de congé pour reprise, le renouvellement du bail d’un locataire âgé ET doté de faibles ressources est automatique, sauf si le bailleur lui propose une solution de relogement, ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.
Par conséquent, l’acheteur a intérêt de bien vérifier si les locataires sont susceptibles d’être protégés.

Pour conclure, acheter un logement déjà loué en vue de le reprendre est une option très intéressante, mais il y a quelques règles à bien comprendre et il faut surtout éviter le locataire protégé.

Pour en savoir plus : article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986